공실개발 제안을 받을 때 매출 추정만 보고 결정하면 안 됩니다. 매출은 예약률과 단가로 쉽게 부풀릴 수 있지만, 비용은 실제로 운영해 본 사람만 압니다. 아래는 공백이 손익계산서를 만들 때 반드시 넣는 항목입니다.
초기 투자
- 공사비 — 철거, 설비, 마감, 전기·조명, 급배수. 기존 인테리어 재사용 범위를 먼저 정합니다.
- 집기·가전·소품 — 촬영까지 감안한 구성. 소모성 비품의 교체 주기도 적습니다.
- 출입·보안·무인기기 — 도어락, CCTV, 키오스크, 결제 단말.
- 브랜딩·촬영·채널 등록 — 예약 플랫폼 노출을 위한 초기 콘텐츠 비용.
매월 발생하는 운영비
- 임대료 또는 기회비용 — 직접 소유라도 기대임대료를 비용으로 넣어야 비교가 됩니다.
- 청소 인건비 — 이용 건당 또는 일 단위. 예약이 늘면 같이 늘어나는 변동비입니다.
- 플랫폼 수수료와 결제 수수료 — 매출의 일정 비율로 빠집니다.
- 공과금 — 냉난방이 큰 공간은 계절 편차가 큽니다.
- 소모품·세탁·수리 — 작지만 매달 반드시 나갑니다.
- 마케팅 — 초기 3~6개월은 노출 비용을 별도로 잡습니다.
- 관리·CS 인건비 — 무인이어도 응대하는 사람의 시간은 비용입니다.
빠뜨리기 쉬운 것
- 세금 — 부가세와 소득세·법인세를 뺀 뒤의 숫자로 봐야 합니다.
- 감가상각 — 인테리어는 보통 3~5년 안에 다시 손을 봐야 합니다.
- 공실 리스크 — 비수기와 예약 취소를 반영한 가동률로 계산합니다.
- 원상복구 — 임차 공간이라면 계약 종료 시 비용을 미리 적어 둡니다.
공백은 이 항목들을 모두 넣은 예상 손익계산서를 모델 비교 단계에서 제공하고, 매출인지 영업이익인지, 어떤 가동률을 가정했는지를 표 안에 적습니다. 숫자가 좋아 보이는 제안일수록 비용 항목부터 확인하시길 권합니다.
이 조건의 공간을 가지고 계신가요?
주소, 층수, 전용면적, 현재 상태만 보내주시면 영업일 기준 2~3일 안에 1차 검토 방향을 회신드립니다.